Der neue
Energieausweis
ab 2027.

Das GModG gilt schon — der neue Energieausweis noch nicht.

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz, und die Heizungsregeln haben sich geändert. Die Reform des Energieausweises folgt erst zum 1. Januar 2027.

Diese Unterscheidung sorgt gerade für viel Verwirrung. Das Änderungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet, tritt aber nicht an einem einzigen Tag vollständig in Kraft. Die Heizungsregeln und der neue Gesetzesname gelten seit dem Tag darauf. Die neu gefassten Vorschriften zu Energieausweisen greifen erst zum Jahreswechsel.

Für die Praxis heißt das: Ein Energieausweis, der noch bis zum 31. Dezember 2026 ausgestellt wird, folgt den bisherigen Regeln — mit dem bekannten Format und der gewohnten Skala. Erst ab dem 1. Januar 2027 muss die neue Rechtslage angewendet werden.

Und ganz wichtig: Bestehende Ausweise werden nicht ungültig. Die reguläre Gültigkeitsdauer von zehn Jahren bleibt unberührt. Ein im Juni 2024 ausgestellter Ausweis läuft also weiterhin bis Juni 2034. Niemand muss allein wegen der Gesetzesänderung einen neuen Ausweis bestellen.

Mehr Wahlfreiheit, weniger Verbrauchsdaten.

Für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, wird es ab 2027 einfacher: freie Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis — und statt drei Abrechnungsjahren reichen künftig zwei.

Bislang hängt die Frage, ob ein Verbrauchsausweis überhaupt zulässig ist, unter anderem am Baualter und am Wärmeschutzstandard. Für kleine Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977, die nicht nachträglich auf den Standard der Wärmeschutzverordnung gebracht wurden, war bisher zwingend ein Bedarfsausweis nötig. Diese Einschränkung entfällt.

Auch die Datengrundlage schrumpft. Ab 2027 ist der Endenergieverbrauch nach Energieträgern getrennt jährlich über einen Zeitraum von zwei Jahren zu erfassen. Die verwendeten Daten müssen die jüngste Abrechnungsperiode einschließen, und deren Ende darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Die zwischenzeitlich diskutierte Pflicht, Verbrauchsdaten monatlich zu erfassen, ist nicht ins Gesetz gekommen.

Die Verbrauchswerte sind weiterhin witterungsbereinigt anzusetzen. Die Effizienzskala für Wohngebäude bleibt ebenfalls unverändert bei A+ bis H, weiterhin auf Basis der Endenergie.

Neu ist außerdem ein Anlass, der leicht übersehen wird: Ab 2027 kann auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags einen Energieausweis erforderlich machen. Die Pflicht greift allerdings nur, wenn für das Gebäude noch kein gültiger Ausweis vorliegt — ein vorhandener Ausweis muss also nicht ersetzt werden.

Ein ehrlicher Hinweis aus der Praxis: Der Verbrauchsausweis wird günstiger und leichter zu bekommen — er beschreibt aber weiterhin vor allem das Heizverhalten der bisherigen Bewohner, nicht die Substanz Ihres Hauses. Wer ohnehin über eine Sanierung oder eine Förderung nachdenkt, braucht die Bedarfsrechnung sowieso. Für Neubauten und bei umfassenden Änderungen bleibt die energetische Bilanzierung Pflicht.

Ein Laden im Erdgeschoss — und der Verbrauchsausweis ist weg.

Der Verbrauchsausweis setzt ab 2027 ein Gebäude voraus, das ausschließlich Wohnzwecken dient. Der Wohngebäude-Begriff des Gesetzes sagt dagegen nur „überwiegend“.

Dieser kleine Wortunterschied hat große Folgen. Ein Mehrfamilienhaus mit einer Bäckerei im Erdgeschoss ist rechtlich weiterhin ein Wohngebäude — für den Verbrauchsausweis reicht das ab 2027 aber nicht mehr. Schon ein Ladenlokal, ein Büro oder eine Arztpraxis im Haus schließt ihn aus. Dann bleibt der Bedarfsausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung.

Gerade in den Innenstädten von Aurich, Emden, Leer und Norden ist das eine sehr häufige Konstellation: Geschäft oder Praxis unten, Wohnungen darüber. Wer ein solches Haus 2027 verkaufen oder vermieten will, sollte den höheren Aufwand früh einplanen — die Bilanzierung braucht Angaben zur Gebäudehülle und zur gesamten Anlagentechnik.

Nichtwohngebäude: bei Verkauf und Vermietung nur noch der Bedarfsausweis.

Wird ab 2027 für ein Nichtwohngebäude anlässlich Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Vertragsverlängerung ein neuer Ausweis benötigt, muss dieser auf einer energetischen Bilanzierung beruhen. Ein neuer Verbrauchsausweis ist dort nicht mehr vorgesehen.

Betroffen sind Bürogebäude, Verkaufsstätten, Praxen, Hotels, Werkstätten, Lager- und Verwaltungsgebäude — praktisch der gesamte gewerblich und öffentlich genutzte Bestand.

Ein Bedarfsausweis ist deutlich aufwendiger als ein Verbrauchsausweis. Er braucht belastbare Angaben zur Gebäudehülle, zu den Nutzungszonen sowie zur Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und Warmwassertechnik, bei Nichtwohngebäuden häufig auch zur Beleuchtung. Zeit- und Datenbedarf steigen spürbar.

Erstmals bekommen Nichtwohngebäude außerdem eine eigene Effizienzskala. Sie reicht von A bis G und ergibt sich aus dem Verhältnis des berechneten Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude. In Klasse A dürfen nur Gebäude eingestuft werden, die am Standort keine Emissionen aus der Nutzung fossiler Energie verursachen.

Beruhigend für den Bestand: Ein vor dem 1. Januar 2027 ordnungsgemäß ausgestellter Verbrauchsausweis für ein Nichtwohngebäude wird nicht allein wegen der neuen Rechtslage unwirksam. Er kann bis zum Ende seiner Gültigkeit weiterverwendet werden. Erst wenn ein neuer Ausweis fällig wird, greift die Bilanzierungspflicht.

Wenn Sie 2027 ein Gewerbeobjekt vermarkten wollen, ist das der Punkt, an dem sich Vorziehen tatsächlich lohnen kann. Mehr dazu auf unserer Seite zur Energieberatung für Nichtwohngebäude.

Beim Baudenkmal entfällt die Ausnahme.

Baudenkmäler waren bisher weitgehend von der Energieausweispflicht befreit. Diese allgemeine Ausnahme fällt zum 1. Januar 2027 weg.

Wird ein denkmalgeschütztes Gebäude verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast und liegt kein gültiger Energieausweis vor, muss künftig grundsätzlich einer erstellt werden. Das gilt auch bei der Verlängerung eines entsprechenden Vertrags. Andere gesetzliche Ausnahmen können im Einzelfall weiterhin greifen — allein der Denkmalschutz befreit aber nicht mehr automatisch.

Wichtig: Aus der Ausweispflicht folgt keine Sanierungspflicht. Der Energieausweis informiert über die energetische Qualität und enthält Empfehlungen. Was baulich zulässig ist, entscheidet weiterhin das Denkmalschutzrecht.

In Ostfriesland betrifft das viele Gulfhöfe, Kapitänshäuser und Altstadtgebäude. Für Eigentümer solcher Objekte heißt das vor allem: den Ausweisstatus rechtzeitig prüfen, bevor eine Vermietung oder ein Verkauf ansteht.

Unverändert bleibt dagegen die Ausnahme für Gebäude mit nur kurzer oder stark begrenzter jährlicher Nutzung. Für viele Ferienimmobilien an der Küste ändert sich damit nichts.

Was ab 2027 im Immobilieninserat stehen muss.

Maßgeblich ist nicht das Jahr der Vermarktung, sondern das Ausstellungsdatum des Energieausweises. Danach richtet sich, welche Kennwerte in die Anzeige gehören.

Die auffälligste Änderung: Bei einem nach neuem Recht ausgestellten Ausweis tritt in der Anzeigepflicht der Jahres-Primärenergiebedarf an die Stelle der Endenergie. Die Endenergie verschwindet damit aus der Pflichtangabe — sie bleibt aber weiterhin die Grundlage der Effizienzklassen A+ bis H bei Wohngebäuden.

Für Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, gelten Übergangsregeln: Dort bleiben die im Ausweis vorhandenen Werte maßgeblich, also weiterhin Endenergiebedarf oder -verbrauch. Wer verkauft oder vermietet, sollte deshalb ab 2027 zuerst auf das Ausstellungsdatum schauen, bevor er Werte in ein Exposé überträgt. Verwechselte Kennzahlen sind ein vermeidbares Risiko.

Digital, maschinenlesbar — und deutlich ausführlicher.

Neue Energieausweise werden ab 2027 grundsätzlich digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt. Eine Papierfassung gibt es auf Verlangen des Eigentümers.

Maschinenlesbar heißt mehr als ein eingescanntes Blatt: Die Daten sollen technisch strukturiert weiterverarbeitet werden können. Die Vorlagepflicht bleibt davon unberührt — spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis einsehbar sein, ob auf dem Bildschirm, als Ausdruck oder als Aushang.

Inhaltlich wächst der Ausweis deutlich. Zu den Pflichtangaben gehören künftig unter anderem die betriebsbedingten Treibhausgasemissionen, der Anteil der am Standort erzeugten erneuerbaren Energie, die Jahresenergiemenge in Megawattstunden, die Eignung des Wärmeverteilsystems für niedrige Temperaturen und die Fähigkeit des Gebäudes, auf externe Signale zu reagieren.

Auch die Modernisierungsempfehlungen werden konkreter: Sie sollen künftig schätzen, wie viel Energie und wie viele Treibhausgasemissionen sich durch die empfohlenen Maßnahmen einsparen lassen, ob die Anlagentechnik mit effizienteren Temperaturen betrieben werden kann, und welche Restlebensdauer die Heizungsanlage voraussichtlich noch hat.

Damit rückt der Energieausweis näher an eine echte Sanierungsberatung heran — ersetzt sie aber nicht. Der Ausweis nennt mögliche Maßnahmen. Der individuelle Sanierungsfahrplan liefert die Reihenfolge, die Kosten und die Förderung dazu.

Wie der neue Ausweis am Ende aussieht, steht übrigens noch nicht in jedem Detail fest. Die gesetzlichen Pflichtangaben sind geregelt, das amtliche Muster wird aber erst noch im Bundesanzeiger bekannt gemacht.

Begehung oder Fotos?

Das Gesetz stellt klar: Der Aussteller muss das Gebäude entweder vor Ort begehen oder geeignete Bildaufnahmen erhalten, die eine sachgerechte Beurteilung erlauben.

Ein vollständig digitales Verfahren bleibt damit möglich. Der Eigentümer darf die Angaben bereitstellen und ist für deren Richtigkeit verantwortlich; der Aussteller muss sie prüfen und darf sie bei Zweifeln nicht verwenden.

Unsere Position dazu ist eindeutig: Wir gehen vor Ort. Gerade beim Bedarfsausweis entscheidet die Aufnahme über die Qualität des Ergebnisses — und darüber, wie belastbar der Ausweis gegenüber Käufer, Bank und Förderstelle ist. Ein Foto zeigt eine Fassade. Es zeigt nicht, was dahinter verbaut wurde.

Sollten Sie den Ausweis noch 2026 machen lassen?

Pauschal nein. Bei einem reinen Wohnhaus werden die Regeln 2027 einfacher. Bei Gewerbe- und Mischobjekten werden sie aufwendiger — dort kann Vorziehen sinnvoll sein.

Man liest derzeit häufig den Rat, den Energieausweis noch schnell in diesem Jahr erstellen zu lassen. Für Eigentümer eines Ein- oder Mehrfamilienhauses ohne gewerbliche Einheit stimmt das so nicht: Für sie fallen 2027 Einschränkungen weg, und die Datenanforderungen sinken.

Anders sieht es aus, wenn Ihr Gebäude gewerblich genutzt wird oder eine gewerbliche Einheit enthält. Läuft die Gültigkeit eines vorhandenen Ausweises im ersten Halbjahr 2027 aus und steht eine Vermarktung an, kann eine Neuausstellung noch 2026 den Aufwand spürbar senken.

In beiden Fällen gilt: Prüfen Sie zuerst das Ablaufdatum Ihres vorhandenen Ausweises und klären Sie, ob Ihr Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient. Aus diesen zwei Angaben ergibt sich fast alles Weitere.